한은, 통화신용정책보고서 “주택가격 더 하락”
고금리, 주택가격 하락 기대감 등 더해진 탓
호황기 누적된 갭투자 등 리스크 작용할 수도
전세-매매가 등 상호작용→시장 회복 지연
부동산 PF 금융 등 조기 구조조정 등 주문
사업장 등 부실·중단 초래.. 미분양 증가 우려
"도대체 어디까지 떨어져야..."
올해 아파트 등 부동산 가격이 더 떨어질 것이란 전망이 나왔습니다.
정부의 부동산 규제 완화 정책에 따른 시장 심리 개선 등을 통해 낙폭 속도를 완화시키는 효과는 일부 보고 있지만, 회복 전환을 더디게 하는 여러 요인들이 미치고 있다는 설명입니다.
고금리 추이가 이어지는데다 지속되는 주택 가격 인하 기대감이 더해진 것도 영향을 미친 것으로 보고 있습니다.
최근 이어진 전세시장 부진이 ‘갭투자’ 유인을 감소시키는데다, 보증금 상환을 위해 낮은 가격에 시장에 나온 물량들도 회복을 지연시키는 요인으로 봤습니다.
그간 부진 흐름이 빠른 회복세로 전환될 가능성도 크지 않다고 내다보면서, 미분양 적체에 따른 위기감에 대해선 경고 목소리를 높였습니다.
■ 올해 주택가격 추가 하락.. 기관 전망치 -2.5%~-4%
한국은행은 오늘(9일) 국회에 제출한 통화신용정책보고서, 그리고 '최근 부동산 부문 관련 리스크 평가'를 통해 이같이 밝혔습니다.
높아진 금리 수준과 주택가격 하락 기대, 주택경기 순환 주기 등을 고려할 때, 올해 주택가격은 추가 하락 가능성이 있다고 전망했습니다.
과거 주택 경기의 순환 국면을 보면 주택경기 둔화·하강 국면이 평균 3년 내외 지속된 것으로 분석되기도 했습니다.
또 2023년도 주택가격 상승률(한국부동산원 주택매매가격지수 기준)에 대한 각 기관의 전망은 한국건설연구원이 -2.5%, 대한건설정책연구원(수도권 아파트 기준)이 -3~-4%, 주택산업연구원이 -3.5% 등으로 주택가격 결정 모형의 전망 결과도 대체로 이러한 수준과 부합합니다.
■ 고금리 영향.. 이자 부담, 급매 처분 등 이어질수도
전반적인 주택 매매가격은 금리 상승, 매수 심리 악화 등 영향으로 하락세가 지속돼 왔습니다.
올 1월 들어선 정부의 규제 완화로 인해 매매 가격의 하락 폭이 그나마 축소된 것으로 분석했습니다.
전세가격은 높은 대출금리 수준에 따른 전세수요의 월세 전환 등으로 하락세가 지속되는 양상으로 풀이했습니다.
한은은 “주택가격 기대심리의 높은 지속성을 고려할 때 앞으로 가격 하락 기대 심리가 상당 기간 이어져 주택가격을 떨어뜨릴 요인이 될수 있다”면서 “특히 높은 금리 수준 등으로 주택 구입 부담이 여전히 큰 데다 20~30대 과다 차입 차주는 이자 부담 등으로 보유 주택을 급매로 처분할 가능성이 있다”고 평가했습니다.
■ 매매·전세가 동반 하락 주목.. 보증금 미반환 등 요주의
아울러 최근 매매·전세가격의 동반 하락이 주택경기 둔화와 디레버리징(부채 축소) 심화요인으로 작용할 수 있다고 지적했습니다.
특히 갭투자 추이도 주목했습니다.
한은은 “호황기 누적된 갭투자(집값과 전셋값 차이(gap)가 적은 집을 전세를 끼고 매입하는 투자방식) 주택 물량은 임대인들의 매도로 풀릴 경우 주택가격 하방 압력을 높일 수 있다”면서 “매매 가격이 기존 임대차 계약의 임대보증금보다 내려갈 경우 임차인들의 위험도 확대될 가능성이 있다”고 내다봤습니다.
국토교통부에서 한국부동산원 부동산테크를 통해 2022년 9월부터 공개한 주택도시보증공사의 월별 전세보증금 반환보증 사고건수만 해도, 제주를 비롯한 전국 기준 2022년 8월 511건이던게 2023년 1월 968건으로 꾸준히 확대되는 추세입니다.
■ “부동산 PF 중심 조기 구조조정 필요”.. 부실 확산 우려
부동산 침체 심화가 금융 불안 요인으로 부상할 수 있는만큼 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 중심의 조기 구조조정도 필요하다고 주문했습니다.
지난해 9월 기준 업권별 PF 익스포저(위험노출액)는 은행 30조8,000억 원, 여신전문사 27조2,000억 원, 보험사 44조6,000억 원, 증권사 27조4,000억 원, 저축은행 10조6,000억 원으로 집계됐습니다.
또 초기 사업장 중 일부, 사업 지연이나 중단이 불가피하고 완공 전 사업장은 미분양 재고가 늘 것으로 우려했습니다.
중소 건설업체의 고정이하여신 비율과 종합건설자 주가에 내재된 예상부도확률이 상승해 건설업체의 재무 위험도 확대될 수 있다는 얘기입니다.
금융기관 간 연계성이 높아진 점을 고려할 때 일부 사업자 또는 기관 부실이 시장 전반으로 확산될 가능성도 배제하기 어렵다고 봤습니다.
한은은 “최근 미분양주택 물량 증가와 함께 PF대출 연체율이 지속적으로 상승하는 가운데 앞으로 주택경기 부진이 시차를 두고 PF대출 연체율을 추가 상승시킬 수도 있다”면서 “PF대출 관련 리스크에 더욱 유의할 필요가 있다”고 강조했습니다.
■ 미분양 7만5,000호 ‘적체’.. “건설업 재고 해소도 과제”
또 별도로 경기회복 흐름 역시, 재고 부담이 어느 정도 완화되어야 가시화될수 있다고 보고 최근 재고 상황과 향후 여건을 점검하면서 건설업 특히 미분양 추이도 주목했습니다.
특히 건설업 재고(미분양주택)는 주택가격 하락 기대와 금융비용 상승으로 인한 청약수요 위축으로 지난해 9월부터 빠르게 증가한 것으로 봤습니다.
올해 1월 기준 미분양 주택수는 7만5,000호로 최근 10년 평균인 4만5,000호를 웃돌았고 앞으로 미분양주택은 최근 청약수요 부진과 건설 재고의 높은 지속성을 감안할 때 단기간 크게 개선되기도 어려울 것으로 예상했습니다.
미분양 적체는 건설업 뿐만 아니라 부동산업, 인테리어업 등 연관 산업의 생산, 고용 등을 제약하는 요인으로 작용할 가능성이 있다고 봤습니다.
이처럼 건설업 재고는 최근 부진한 주택경기 여건을 감안하면 단기간 내 해소되기 어려울 것으로 예상됨에 따라 미분양주택이 부동산 연관 산업의 회복을 제약하는 요인으로 작용할 것으로 전망했습니다.
JIBS 제주방송 김지훈 (jhkim@jibs.co.kr) 기자
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고금리, 주택가격 하락 기대감 등 더해진 탓
호황기 누적된 갭투자 등 리스크 작용할 수도
전세-매매가 등 상호작용→시장 회복 지연
부동산 PF 금융 등 조기 구조조정 등 주문
사업장 등 부실·중단 초래.. 미분양 증가 우려
"도대체 어디까지 떨어져야..."
올해 아파트 등 부동산 가격이 더 떨어질 것이란 전망이 나왔습니다.
정부의 부동산 규제 완화 정책에 따른 시장 심리 개선 등을 통해 낙폭 속도를 완화시키는 효과는 일부 보고 있지만, 회복 전환을 더디게 하는 여러 요인들이 미치고 있다는 설명입니다.
고금리 추이가 이어지는데다 지속되는 주택 가격 인하 기대감이 더해진 것도 영향을 미친 것으로 보고 있습니다.
최근 이어진 전세시장 부진이 ‘갭투자’ 유인을 감소시키는데다, 보증금 상환을 위해 낮은 가격에 시장에 나온 물량들도 회복을 지연시키는 요인으로 봤습니다.
그간 부진 흐름이 빠른 회복세로 전환될 가능성도 크지 않다고 내다보면서, 미분양 적체에 따른 위기감에 대해선 경고 목소리를 높였습니다.
■ 올해 주택가격 추가 하락.. 기관 전망치 -2.5%~-4%
한국은행은 오늘(9일) 국회에 제출한 통화신용정책보고서, 그리고 '최근 부동산 부문 관련 리스크 평가'를 통해 이같이 밝혔습니다.
높아진 금리 수준과 주택가격 하락 기대, 주택경기 순환 주기 등을 고려할 때, 올해 주택가격은 추가 하락 가능성이 있다고 전망했습니다.
과거 주택 경기의 순환 국면을 보면 주택경기 둔화·하강 국면이 평균 3년 내외 지속된 것으로 분석되기도 했습니다.
또 2023년도 주택가격 상승률(한국부동산원 주택매매가격지수 기준)에 대한 각 기관의 전망은 한국건설연구원이 -2.5%, 대한건설정책연구원(수도권 아파트 기준)이 -3~-4%, 주택산업연구원이 -3.5% 등으로 주택가격 결정 모형의 전망 결과도 대체로 이러한 수준과 부합합니다.
■ 고금리 영향.. 이자 부담, 급매 처분 등 이어질수도
전반적인 주택 매매가격은 금리 상승, 매수 심리 악화 등 영향으로 하락세가 지속돼 왔습니다.
올 1월 들어선 정부의 규제 완화로 인해 매매 가격의 하락 폭이 그나마 축소된 것으로 분석했습니다.
전세가격은 높은 대출금리 수준에 따른 전세수요의 월세 전환 등으로 하락세가 지속되는 양상으로 풀이했습니다.
한은은 “주택가격 기대심리의 높은 지속성을 고려할 때 앞으로 가격 하락 기대 심리가 상당 기간 이어져 주택가격을 떨어뜨릴 요인이 될수 있다”면서 “특히 높은 금리 수준 등으로 주택 구입 부담이 여전히 큰 데다 20~30대 과다 차입 차주는 이자 부담 등으로 보유 주택을 급매로 처분할 가능성이 있다”고 평가했습니다.
■ 매매·전세가 동반 하락 주목.. 보증금 미반환 등 요주의
아울러 최근 매매·전세가격의 동반 하락이 주택경기 둔화와 디레버리징(부채 축소) 심화요인으로 작용할 수 있다고 지적했습니다.
특히 갭투자 추이도 주목했습니다.
한은은 “호황기 누적된 갭투자(집값과 전셋값 차이(gap)가 적은 집을 전세를 끼고 매입하는 투자방식) 주택 물량은 임대인들의 매도로 풀릴 경우 주택가격 하방 압력을 높일 수 있다”면서 “매매 가격이 기존 임대차 계약의 임대보증금보다 내려갈 경우 임차인들의 위험도 확대될 가능성이 있다”고 내다봤습니다.
국토교통부에서 한국부동산원 부동산테크를 통해 2022년 9월부터 공개한 주택도시보증공사의 월별 전세보증금 반환보증 사고건수만 해도, 제주를 비롯한 전국 기준 2022년 8월 511건이던게 2023년 1월 968건으로 꾸준히 확대되는 추세입니다.
■ “부동산 PF 중심 조기 구조조정 필요”.. 부실 확산 우려
부동산 침체 심화가 금융 불안 요인으로 부상할 수 있는만큼 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 중심의 조기 구조조정도 필요하다고 주문했습니다.
지난해 9월 기준 업권별 PF 익스포저(위험노출액)는 은행 30조8,000억 원, 여신전문사 27조2,000억 원, 보험사 44조6,000억 원, 증권사 27조4,000억 원, 저축은행 10조6,000억 원으로 집계됐습니다.
또 초기 사업장 중 일부, 사업 지연이나 중단이 불가피하고 완공 전 사업장은 미분양 재고가 늘 것으로 우려했습니다.
중소 건설업체의 고정이하여신 비율과 종합건설자 주가에 내재된 예상부도확률이 상승해 건설업체의 재무 위험도 확대될 수 있다는 얘기입니다.
금융기관 간 연계성이 높아진 점을 고려할 때 일부 사업자 또는 기관 부실이 시장 전반으로 확산될 가능성도 배제하기 어렵다고 봤습니다.
한은은 “최근 미분양주택 물량 증가와 함께 PF대출 연체율이 지속적으로 상승하는 가운데 앞으로 주택경기 부진이 시차를 두고 PF대출 연체율을 추가 상승시킬 수도 있다”면서 “PF대출 관련 리스크에 더욱 유의할 필요가 있다”고 강조했습니다.
■ 미분양 7만5,000호 ‘적체’.. “건설업 재고 해소도 과제”
또 별도로 경기회복 흐름 역시, 재고 부담이 어느 정도 완화되어야 가시화될수 있다고 보고 최근 재고 상황과 향후 여건을 점검하면서 건설업 특히 미분양 추이도 주목했습니다.
특히 건설업 재고(미분양주택)는 주택가격 하락 기대와 금융비용 상승으로 인한 청약수요 위축으로 지난해 9월부터 빠르게 증가한 것으로 봤습니다.
올해 1월 기준 미분양 주택수는 7만5,000호로 최근 10년 평균인 4만5,000호를 웃돌았고 앞으로 미분양주택은 최근 청약수요 부진과 건설 재고의 높은 지속성을 감안할 때 단기간 크게 개선되기도 어려울 것으로 예상했습니다.
미분양 적체는 건설업 뿐만 아니라 부동산업, 인테리어업 등 연관 산업의 생산, 고용 등을 제약하는 요인으로 작용할 가능성이 있다고 봤습니다.
이처럼 건설업 재고는 최근 부진한 주택경기 여건을 감안하면 단기간 내 해소되기 어려울 것으로 예상됨에 따라 미분양주택이 부동산 연관 산업의 회복을 제약하는 요인으로 작용할 것으로 전망했습니다.
JIBS 제주방송 김지훈 (jhkim@jibs.co.kr) 기자
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