역전세·깡통전세 1년여 새 2~3배로 급증
절반 이상 만기 도래.. 전세사기 속출 우려
시세 하락 여파.. ‘영끌’ 집주인 부담 가중
당국, DSR 예외적용 등 규제 검토 나설 듯
집 처분 임대인, 형평성·제도 실효성 지적
전세가격이 떨어지면서 전세 시세가 전세보증금보다 낮은 ‘역전세’ 위험가구가 1년 새 크게 늘어난 것으로 나타났습니다.
지난 1월과 비교하면 2배가 증가했습니다.
집값 하락으로 인해 전세보증금이 집값보다 떨어진 이른바 ‘깡통전세’도 8%를 웃돌아 전년 대비 3배 정도 급증세를 보였습니다.
더구나 이들 ‘역전세’와 ‘깡통전세’ 세입자 절반 정도는 올 하반기, 늦어도 내년 상반기 만기를 맞을 것으로 예상되면서 우려 목소리가 커지고 있습니다.
전세 계약기간이 끝나는데 정작 전셋값이 크게 떨어지는 탓에 보증금을 돌려주는 데 애를 먹을 수 있는 집주인(임대인)이 대략 2명 중 1명 꼴이 될수 있다는 뜻입니다.
■ 역전세 위험가구 “지난 4월, 102만호로 늘어”
오늘(5일) 한국은행의 ‘금융·경제 이슈분석’ 보고서에서 실거래 마이크로 데이터를 분석한 결과, 역전세 위험가구는 지난 4월 기준 102만 6,000가구로 전체 전세가구 52.4%, 절반을 넘는 것으로 파악됐습니다.
이는 지난해 1월 51만 7,000가구(전체 가구의 25.9%)보다 2배 정도 늘어난 수준입니다.
지역별로 역전세 비중이 경기·인천이 56.5%로 가장 높고 이어 제주를 비롯한 비수도권 50.9%, 서울 48.3% 순으로 나타났습니다.
역전세 물건은 현재 전세가격이 기존 보증금보다 평균 7,000만 원 정도 낮았습니다.
집주인이 새로운 세입자를 들이더라도 7,000만 원 추가로 금융권 등에서 대출받아야 가능하다는 얘기입니다.
역전세 가격차 상위 1%는 현 가격이 기존 보증금보다 3억 6,000만 원까지 낮은 것으로 나타났습니다.
■ ‘깡통전세’ 지난 1월 대비 3배 수준 급증
또 매매 시세가 전세보증금보다 낮은 이른바 ‘깡통전세’ 위험가구는 지난 4월 기준 16만 3,000가구로 전체 8.3%를 차지했습니다.
지난해 1월 5만 6,000호(전체 가구 2.8%)였던걸 감안하면 거의 3배 수준으로 급증한 셈입니다.
지역별 비중은 비수도권이 14.6%로 가장 높고 이어 경기·인천 6.0%, 서울은 1.3%로 조사됐습니다.
깡통전세에 해당하는 주택 매매가격은 기존 전세보증금보다 평균 2,000만 원 정도 낮았습니다.
세입자가 거주하는 주택을 팔아도 2,000만 원은 회수할 수 없다는 의미로, 심지어 깡통전세 상위 1%는 1억 원 이상 집값이 전세보증금보다 적었습니다.
■ 올 하반기부터 만기 맞아.. “보증금 등 반환 압박”
깡통전세와 역전세의 비중이 높아진 것은 최근 몇 년간 주택시장 변동성이 컸던 데 주로 기인하는데, 계약만료시점을 추산해봤더니 상황이 더 심각해졌습니다.
금년 하반기와 내년 상반기에 상당부분 만기가 도래하는 것으로 나타났기 때문입니다.
지난 4월 기준으로 역전세 물량의 28.3%가 올 하반기, 30.8%가 내년 상반기 만기가 도래하는 등 역전세와 깡통전세 상태인 주택 60% 가까이 만기가 1년도 채 남지 않은 것으로 나타났습니다.
하반기와 내년 상반기 사이 사태가 더 심각해질 것이란 우려가 나올 수 밖에 업습니다.
깡통전세는 더 물량이 많아 하반기 36.7%, 내년 상반기에 36.2%가 만기도래 예정입니다.
보고서는 “깡통전세와 역전세로 인한 보증금 상환 부담이 가중되면서 결국 매물 증가를 부추겨 매매가격을 떨어뜨리는 하방 압력 요인이 될 수 있다”면서 “집값이 추가로 더 떨어질 경우 전세시장 상황이 더 악화될 수 있다”고 우려 목소리를 높였습니다.
■ 총부채원리금상환비율(DSR) 완화 등 주문.. ‘형평성’ 논란 등 추이 촉각
관련해 부동산시장에선 이같은 역전세와 깡통전세 우려 확산에 따른 등 대책을 주문하는 목소리가 높아지고 있습니다.
세입자에게 전세보증금을 반환하기 위한 대출은 사실 이미 여러 상품이 있습니다.
하지만 집값이 9억 원 이하일 때 가능한 특례보금자리론을 제외하면 대부분 총부채원리금상환비율, DSR이 적용됩니다.
앞서 정부가 지난 3월 임차보증금 반환을 목적으로 한 주택담보대출과 관련된 규제를 완화했지만 여전히 시중은행에서는 DSR을 따지면서, 임대인을 중심으로 DSR 규제를 풀어달라는 요구가 나오는 실정입니다.
DSR 규제 완화와 함께 전국임대인연합회 등은 임대사업자 자진 말소 허용 등을 국토부에 요청한 상태입니다.
관련해 금융당국은 우선, 가계 부채 관리를 위한 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 유지한다는 입장은 강조하고 있습니다.
더불어 정부 역시 DSR을 가계부채에 대응할 최후 보루로 여기면서도 최근 전세 사기 피해자나 역전세 문제 등에 대해선 적용을 완화하는 방안을 추진할 방침입니다.
금융위원회를 포함한 정부 관계부처는 다음 주 회의를 갖고 역전세 문제를 해결하기 위해 전세금 반환 보증과 관련 대출에 한시적으로 DSR 적용을 완화하는 방안 등을 논의할 예정입니다.
형평성 문제가 나오지만, 예외적 상황에서 부동산시장 안정 차원의 전세금 반환 보증을 위한 임대인 지원책이 필요하다는 입장으로 해석됩니다.
하지만 결과적으로 DSR 규제가 완화되면, 앞서 전세금을 돌려주지 못해 급히 주택 등을 처분했던 임대인들의 불만도 부추길 것이란 관측도 제기됩니다.
관련해 한 금융업계 관계자는 “특례보금자리론과 전세 사기 피해자를 경락자금에 이어 역전세에 따른 예외조항까지 나온다면 제도 실효성 논란이 불거질 수밖에 없을 것”이라면서 “무리한 갭투자를 했던 임대인까지 보호해야 하는지 논란부터, 세입자 보호에 중점을 둔 제약 조건이 뒤따라야 한다는 이견도 여전한 상황이라, 논의 결과를 지켜봐야할 상황”이라고 전했습니다.
JIBS 제주방송 김지훈 (jhkim@jibs.co.kr) 기자
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절반 이상 만기 도래.. 전세사기 속출 우려
시세 하락 여파.. ‘영끌’ 집주인 부담 가중
당국, DSR 예외적용 등 규제 검토 나설 듯
집 처분 임대인, 형평성·제도 실효성 지적
전세가격이 떨어지면서 전세 시세가 전세보증금보다 낮은 ‘역전세’ 위험가구가 1년 새 크게 늘어난 것으로 나타났습니다.
지난 1월과 비교하면 2배가 증가했습니다.
집값 하락으로 인해 전세보증금이 집값보다 떨어진 이른바 ‘깡통전세’도 8%를 웃돌아 전년 대비 3배 정도 급증세를 보였습니다.
더구나 이들 ‘역전세’와 ‘깡통전세’ 세입자 절반 정도는 올 하반기, 늦어도 내년 상반기 만기를 맞을 것으로 예상되면서 우려 목소리가 커지고 있습니다.
전세 계약기간이 끝나는데 정작 전셋값이 크게 떨어지는 탓에 보증금을 돌려주는 데 애를 먹을 수 있는 집주인(임대인)이 대략 2명 중 1명 꼴이 될수 있다는 뜻입니다.
■ 역전세 위험가구 “지난 4월, 102만호로 늘어”
오늘(5일) 한국은행의 ‘금융·경제 이슈분석’ 보고서에서 실거래 마이크로 데이터를 분석한 결과, 역전세 위험가구는 지난 4월 기준 102만 6,000가구로 전체 전세가구 52.4%, 절반을 넘는 것으로 파악됐습니다.
이는 지난해 1월 51만 7,000가구(전체 가구의 25.9%)보다 2배 정도 늘어난 수준입니다.
지역별로 역전세 비중이 경기·인천이 56.5%로 가장 높고 이어 제주를 비롯한 비수도권 50.9%, 서울 48.3% 순으로 나타났습니다.
역전세 물건은 현재 전세가격이 기존 보증금보다 평균 7,000만 원 정도 낮았습니다.
집주인이 새로운 세입자를 들이더라도 7,000만 원 추가로 금융권 등에서 대출받아야 가능하다는 얘기입니다.
역전세 가격차 상위 1%는 현 가격이 기존 보증금보다 3억 6,000만 원까지 낮은 것으로 나타났습니다.
■ ‘깡통전세’ 지난 1월 대비 3배 수준 급증
또 매매 시세가 전세보증금보다 낮은 이른바 ‘깡통전세’ 위험가구는 지난 4월 기준 16만 3,000가구로 전체 8.3%를 차지했습니다.
지난해 1월 5만 6,000호(전체 가구 2.8%)였던걸 감안하면 거의 3배 수준으로 급증한 셈입니다.
지역별 비중은 비수도권이 14.6%로 가장 높고 이어 경기·인천 6.0%, 서울은 1.3%로 조사됐습니다.
깡통전세에 해당하는 주택 매매가격은 기존 전세보증금보다 평균 2,000만 원 정도 낮았습니다.
세입자가 거주하는 주택을 팔아도 2,000만 원은 회수할 수 없다는 의미로, 심지어 깡통전세 상위 1%는 1억 원 이상 집값이 전세보증금보다 적었습니다.
■ 올 하반기부터 만기 맞아.. “보증금 등 반환 압박”
깡통전세와 역전세의 비중이 높아진 것은 최근 몇 년간 주택시장 변동성이 컸던 데 주로 기인하는데, 계약만료시점을 추산해봤더니 상황이 더 심각해졌습니다.
금년 하반기와 내년 상반기에 상당부분 만기가 도래하는 것으로 나타났기 때문입니다.
지난 4월 기준으로 역전세 물량의 28.3%가 올 하반기, 30.8%가 내년 상반기 만기가 도래하는 등 역전세와 깡통전세 상태인 주택 60% 가까이 만기가 1년도 채 남지 않은 것으로 나타났습니다.
하반기와 내년 상반기 사이 사태가 더 심각해질 것이란 우려가 나올 수 밖에 업습니다.
깡통전세는 더 물량이 많아 하반기 36.7%, 내년 상반기에 36.2%가 만기도래 예정입니다.
보고서는 “깡통전세와 역전세로 인한 보증금 상환 부담이 가중되면서 결국 매물 증가를 부추겨 매매가격을 떨어뜨리는 하방 압력 요인이 될 수 있다”면서 “집값이 추가로 더 떨어질 경우 전세시장 상황이 더 악화될 수 있다”고 우려 목소리를 높였습니다.
■ 총부채원리금상환비율(DSR) 완화 등 주문.. ‘형평성’ 논란 등 추이 촉각
관련해 부동산시장에선 이같은 역전세와 깡통전세 우려 확산에 따른 등 대책을 주문하는 목소리가 높아지고 있습니다.
세입자에게 전세보증금을 반환하기 위한 대출은 사실 이미 여러 상품이 있습니다.
하지만 집값이 9억 원 이하일 때 가능한 특례보금자리론을 제외하면 대부분 총부채원리금상환비율, DSR이 적용됩니다.
앞서 정부가 지난 3월 임차보증금 반환을 목적으로 한 주택담보대출과 관련된 규제를 완화했지만 여전히 시중은행에서는 DSR을 따지면서, 임대인을 중심으로 DSR 규제를 풀어달라는 요구가 나오는 실정입니다.
DSR 규제 완화와 함께 전국임대인연합회 등은 임대사업자 자진 말소 허용 등을 국토부에 요청한 상태입니다.
관련해 금융당국은 우선, 가계 부채 관리를 위한 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 유지한다는 입장은 강조하고 있습니다.
더불어 정부 역시 DSR을 가계부채에 대응할 최후 보루로 여기면서도 최근 전세 사기 피해자나 역전세 문제 등에 대해선 적용을 완화하는 방안을 추진할 방침입니다.
금융위원회를 포함한 정부 관계부처는 다음 주 회의를 갖고 역전세 문제를 해결하기 위해 전세금 반환 보증과 관련 대출에 한시적으로 DSR 적용을 완화하는 방안 등을 논의할 예정입니다.
형평성 문제가 나오지만, 예외적 상황에서 부동산시장 안정 차원의 전세금 반환 보증을 위한 임대인 지원책이 필요하다는 입장으로 해석됩니다.
하지만 결과적으로 DSR 규제가 완화되면, 앞서 전세금을 돌려주지 못해 급히 주택 등을 처분했던 임대인들의 불만도 부추길 것이란 관측도 제기됩니다.
관련해 한 금융업계 관계자는 “특례보금자리론과 전세 사기 피해자를 경락자금에 이어 역전세에 따른 예외조항까지 나온다면 제도 실효성 논란이 불거질 수밖에 없을 것”이라면서 “무리한 갭투자를 했던 임대인까지 보호해야 하는지 논란부터, 세입자 보호에 중점을 둔 제약 조건이 뒤따라야 한다는 이견도 여전한 상황이라, 논의 결과를 지켜봐야할 상황”이라고 전했습니다.
JIBS 제주방송 김지훈 (jhkim@jibs.co.kr) 기자
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